9.土地探しの注意点
こんにちは、まっちゃんです。
今回は土地探しの注意点ついて書きたいと思います。
我が家は１階リビングが希望ですので家の方角を重要視しました。
手書きで少しわかりにくいですが解説用の図面を書きました。
AからEまで全て36坪の計算です。
A・・・・北側道路
B・・・・南側道路
C・・・・南側道路
D・・・・東側道路
E・・・・西側道路
F・・・・南側道路（旗竿地）
我が家は１階リビングが希望ですので、接する土地の方角はしっかりとチェックしました。
土地が40坪以下の場合、駐車場2台と建物を建てたら大きな庭は作れません。
図のような北側道路、東側道路、西側道路、Fのような旗竿地の場合、隣地の建物もほぼほぼ真南に住宅が建つことになりますので、冬場に１階まで日光を入れるのは絶望的といえます。
当然、吹き抜けを設ける、建物を変形させ採光するなどの方法で条件が悪い土地でも１階まで光を届けることができます。不動産業者はこのような説明をし、条件の悪い土地を売ろうとしてきますが、当然その分の建築費が高くなりますので注意が必要です。
地元の大手不動産屋の店長さんからも、予算と条件を伝えたところ、「南側道路は玄関があるのでむしろ日当たりが悪いです。北側道路の方が南側に窓を多く設置できるの日当たりがいいです。」
なんていう的外れなことを言われました。
予算が少ないことから、比較的土地価格の安い土地を売ろうとしたのかと思います。
（当然、この不動産屋に二度とお世話になることはありませんでした。）
不動産屋は土地を売るためにあの手この手で土地を売ろうとしてきます。
しっかりと条件を整理し、納得した上で購入を進めていく必要があります。
日当たりの次に重要なのが土地の間口です。
例えばCのような土地の場合、間口が6mしかありません。
これは住んでいる地域によって違うようですが、基本的に敷地境界線から50cm以上離さないと建物を建てれません。（もっと離さないといけない場合もあります。）
また、間口が狭い家の場合、限られた日当たりの良い部分に玄関が来ることとなるので注意が必要です。
そのため、我が家では南側道路で間口が6.5m以上を条件とし土地探しを行いました。
次に重要になるのが高低差です。
実は土地を探している地域（名古屋市緑区、天白区、日進市、豊明市、大府市）は高低差の多い土地で、ここが一番苦労した部分でした。
隣地の土地の方が高い場合、がけ条例というものが適用されます。
例えば隣地の方が3m高い土地の場合、建物は敷地境界線より3m離して建築しなさいというものです。
また、隣地の土地の方が低い場合は、擁壁が重要となります。
自信の土地の土が隣の土地に流れ込まないようにするためのものですが、この擁壁を組むため、外構費用が高額になるのです。
特に擁壁の高さが2mを超え、擁壁を組む範囲が広い場合、擁壁工事だけで4〜500万以上かかることもあります。
検索サイトで調べるだけでは、隣地との高低差は確認をすることができません。
ストリートビューで見ても気づかなかった高低差が、現場に行ってみると2m以上あったなんてことが何度もありました。
特に高低差のある土地は、価格が相場よりも安くなっている場合が多いため、検索サイトで調べる場合、非常にヒットしやすいため注意が必要です。
実際私が現地を見にいった物件のほとんどは高低差のある物件でした。
最後に、安い土地にありがちな条件が、要セットバックの土地です。
このような土地は前面道路が4m以下となっています。
建物を建てるには、幅4m以上の道路に2m以上接する必要があります。
前面道路が4m以下の場合は、自らの土地を道路として提供する必要が出てきます。
当然、そのような土地の場合、多くの場合車同士がすれ違うことができないような狭い道路となります。
車を頻繁に利用する人であれば、かなり不自由になることが予想されます。
これらの注意点を全て鑑み我が家の土地探しは進みました。
土地探しを進めながら改めて、前々回の記事で紹介した土地が、全ての条件が揃っていたベストな土地だったなと再認識しました。
土地探しは難航しましたが、なんとか土地が決まり、先週、無事に土地を契約してきました。
次回は結果どのような土地を購入したのか紹介していきたいと思います。
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8.土地の探し方〜大手検索サイトの比較〜
こんにちは、まっちゃんです。
前回に引き続き土地探しについて書きたいと思います。
前回の記事で書きましたが、我が家の狙っていた土地は他の方が購入することになっていまいました。（今から約１ヶ月前）
そこから物件検索サイトを利用し土地を探しました。
様々なサイトを利用する中で各サイトの特徴を掴めましたので紹介したいと思います。
私が主に利用したのは、アットホーム、suumo、ハウスボカン、不動産ジャパンの４サイトです。
その他にも大手不動産会社を中心に多くのサイトに登録し情報を収集していましたが、大手のホームページで検索できる情報は上記の4サイトでも検索できるものばかりでしたので、最終的にはこの４サイトを毎日チェックすることとなりました。
私が一番オススメなのはアットホームです。
土地の情報に関しては、物件数、検索しやすさ、情報の多さなど、総合面でsuumoよりも優れていたように思います。
ただしこれは個人の感性もあると思うので、suumoの方が使いやすい人もいるかもしれません。
ハウスボカンは愛知県の不動産業者です。アットホームやsuumoに載っていない情報も掲載されていたので、掘り出し物を探すためにチェックしていました。
最後に、少し特殊なのが不動産ジャパンです。
土地を売りたい場合、売主が不動産屋を通じ販売を行います。
売主と不動産屋の契約がしたら、一部の例外を除き、速やかにレインズというサイトに情報を登録する義務があります。つまり不動産業者であれば、レインズを通し、全国で売り出されている土地の情報を得ることができるわけです。
アットホームやsuumoに掲載している不動産屋は、レインズから情報を仕入れ、売れると思った土地をアットホームやsuumoに掲載し、客を集めるというわけです。
ただしレインズはあくまでも不動産業者専門のサイトのため、一般の方が直接アクセすることはできません。ここで不動産ジャパンの出番です。
不動産ジャパンは公益財団法人不動産流通推進センターが管理してしている検索サイトであり、レインズと同等の情報を早いタイミングで得ることができます。
私は少しでも早く情報を仕入れるため、不動産ジャパンを毎日チェックすることにしました。ただし、検索のしやすさや見やすさは、アットホームやsuumoに劣るため、ケースバイケースで使い分ける必要があります。
これらのサイトを使い分け、気になる土地を片っ端からチェックしていきました。
気になる土地は掲載元業者に連絡を取り、資料をいただきました。
土地情報をメールで送ってもらうことも可能です。
沢山の土地を見るべきなので、一軒一軒不動産屋を回るのは効率が悪いです。
順序としては、
①気になる土地をピックアップ
②住所を調べる。（掲載元業者に資料請求又は自力で調べる）
③グーグルマップで住所を検索。周りの状況をストリートビューで確認。
④実際に土地に行き目視で確認
⑤ハウスメーカー営業担当者へ連絡、調査依頼
我が家はこんな感じで進めていました。
一日に少なくとも4〜5件はストリートビューでの確認はしていました。
検索サイトだと住所が載っていないことが多いのですが、検索慣れしすぎて町名と写真から住所を割り出す方法（町内を航空写真とストリートビューで片っ端から調べるだけですが…）を編み出したため、私の場合はほとんど業者に資料請求はしませんでした。
ただし、検索サイトには交渉中の物件も掲載されていますので、本当に気にある物件はまだ買付が入っていないかどうか、問い合わせることをお勧めします。
次回は土地探しの際の注意点を紹介したいと思います。
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7.土地探し①買付失敗から学ぶ
こんにちは、まっちゃんです。
12月末にHMが決まりいよいよ土地探しを行うことになりました。
実は、HMが決定する１ヶ月ほど前に妻の妊娠（第一子）が発覚！！
2020年7月が出産予定日となりました。（パチパチ）
実は今住んでいる賃貸物件は階段が多く１階の駐車場から３階の自宅まで階段で登らないといけない状況です。
子供が生まれるとなると階段が多いのは大変です。（生まれる前も大変ですが）
家作りは２年以内でじっくりと考えて進めていければと思っていましたが、「出産前に引き渡し」又は「出産後落ち着いたタイミングで引き渡し」の２択となりました。
可能であれば出産前に引っ越しができればということになり、ハイムの営業さんもその段取りで進めていただけることとなりました。
土地の条件は
・駅近（電車勤務のため）
・価格は2,000万前後
・土地面積40坪前後（駐車場2台希望）
・日当たり良好
・前面道路が狭すぎない
・治安が良い
希望のエリアの坪単価が50万前後。
駅近という条件を加えると、なかなか厳しい条件です。
この辺りを重視し、駅から徒歩5分の好立地の物件に決め買付証明書を提出しました。
年末年始で不動産屋が休みだったため、結果は年明けにわかることとなりました。
年が明け、早速ハイムの営業さんより連絡が入りました。
営業「残念ながら、すでに１番手の方がいました。」
どうやら買付証明書を提出したのが私が2番目で、私の後に3番目の方もいる状況となっているようでした。
まっちゃん「なんとかこの土地を買いたいです。何か方法ないですかね。」
営業「条件を更地から現状渡しにしましょう。」
実はこの土地、古屋ありの物件。
買付証明書を提出するときに営業さんの勧めで更地渡しという条件で買付証明書を出していたのです。
それ以外にも色々有利に進むよう条件を変えて結果を待つこととなりました。
結果は、「買付順を重視したいので、１番手の方に売ります。」とのことでした。
我が家の土地探しは１からスタートすることになりました。
この時すでに１月２週目。この土地には年末年始に何度も足を運びこの土地に住むことを想像（妄想？）しながら過ごしていたためなかなかのショックでした。
土地の売買契約で誰に売るかは売主の判断次第のようです。
良い土地であればあるほど、競争率が高いため、早い決断が必要となります。
売主にいかに売りたいと思わせるかが大切なので、条件が良い物件であれば、売主に良い条件で早期に決断し購入の意向を示す必要があります。
今回の売主は順番を優先されましたが、
例えば2000万売り出されている土地を、
①１番手で買付けを入れることに成功[2000万]
②２番手の方が2100万で買付を出す。
→結果売主が2番手に販売する。
ということもあり得そうですね。
逆に、大手検索サイト等で長い期間売れ残っている土地を、売主の希望価格よりも金額を下げて買付を出す。ということも有効だと気付かされました。
売主の立場で考えれば、長い期間売れなかった土地を、「もう100万下げてくれれば買います」という買主が現れた場合、検討する可能性は十分あると思われます。
我が家の土地探しは１からスタートとなりましたが、今回の失敗で私の心に火がつきました。この日から、毎日寝る間を惜しんで土地を探す毎日が始まるのでした。
土地探しといっても、検索サイトでの検索、不動産屋への相談、現地の視察、近隣にお住いの方への暮らしやすさの聞き込みなど多岐に渡ります。
次回も引き続き土地探しネタでいきたいと思います。
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6.我が家の考えるセキスイハイムのデメリット
こんにちは、まっちゃんです。
前回はセキスイハイムのメリットについて紹介しましたが、今回は今我が家で考えられるセキスイハイムのデメリットをあげていきたいと思います。
こちらも着工後に何かあれば随時記事にしていきたいと思います。
セキスイハイムのデメリット① ユニット工法が故の間取りの不自由さ
前回も書きましたが、ハイムはユニット工法という工法を採用し、工場で作り上げたユニットを現場で積み木のように積み上げていきます。
ユニットには規格が決まっており、一辺の長さが2.4m（またはハーフサイズの1.2m）になります。
①１８ユニット ２．４m×１．８m （１．２m×１．８m）
②２７ユニット ２．４m×２．７m （１．２m×２．７m）
③３６ユニット ２．４m×３．６m （１．２m×３．６m）
④４５ユニット ２．４m×４．５m （１．２m×４．５m）
⑤５４ユニット ２．４m×５．４m （１．２m×５．４m）
上記の１０通りです。
ハイムの家＝四角い家というイメージの方も多いと思いますが、このような工法なため必然的にハイムの家は四角くなるわけです。
そのため、極小な土地や変形土地で、土地のギリギリまで建物を建てたいという要望は、ハイムでは難しいと思います。そのような方は木造を得意としたハウスメーカーさんに依頼された方が無難でしょう。
当然柱の位置も変えることができません。木造の従来工法であれば、数センチ単位で柱の位置を変えることも可能かと思いますので、そのような間取りのこだわりがある方にはハイムはお勧めできません。また、傾斜地などで中２階を設けるような段差のある家も難しいでしょう。
ハイムの家は四角く、いかにもハイム！な外観が多いようです。
洋風なかわいい家や、純和風な家に憧れる方はハイムは避けた方が無難です。
それぞれの外観を得意とした業者に頼みましょう。
セキスイハイムのデメリット③ 建物重量が重い
ハイムは鉄骨の建物で、磁器タイル等重量が重い素材を多く使っています。
展示場で磁器タイルを持たせていただいたことがありますが、他の外壁とは比べ物にならないほど重かったです。
私は建築関係者ではないので素人考えですが、建物の重量が重いということは、地盤に多くの負荷がかかるため傾斜の多い地域や埋立地（液状化しやすい）には向かないのではないでしょうか。
当然大手ハウスメーカーさんですから、その辺りはしっかりと対策をして、必要な地盤工事等をしっかり行うと思いますが、その分地盤改良等の予算は多めに確保する必要があるかもしれません。
今考えられる理由はこの３つです。
どちらも ユニット工法ならではのデメリットといえそうです。
一言で言うと間取りの不自由さ、外観、土地の制約の３点ですが、いずれも住宅性能には関係のない部分です。どのHMも一長一短あるはずですので、住宅の性能を重視したい方にはハイムはお勧めといえます。
我が家はハイムの外観も嫌いではないですし（そりゃあスウェーデンハウスのような洋風な家にも憧れはありましたが・・・）何よりも住宅性能や生涯住むことを前提としたランニングコストを重視したかったためハイムを選択しました。
ランニングコストに関しては、大手価格のため、LED交換や水回りの部品等、細かい部品は多少高くなるのかな？？と覚悟しています。それでも外壁や屋根等の大金が動くような工事費は他社よりも安くなるものと期待しています。
次回は土地探しのことを書いていきたいと思います。
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5.我が家の考えるセキスイハイムのメリット
こんにちは、まっちゃんです。
今回は我が家の考えるセキスイハイムのメリットを紹介していきたいと思います。
まだ着工前ですので追加情報があれば随時記事にしていきたいと思います。
セキスイハイムのメリット① 工場生産ならではの品質確保
今回HMを決定するにあたり、様々なHMの話を聞きました。ほとんどのHMさんが皆さん口を揃えておっしゃることがあります。
「うちは質の高い大工しか使いません。他のHMよりも大工の質が高いです。」
まっちゃん的にはふーん（ ´_ゝ`）って感じです。
正直こちらが確認する方法もないし、正直言ったもの勝ちだなと。
忙しくなったら付き合いの浅い外注にも投げるでしょっと突っ込みたくなります。
当然ハイムの工場も新人職人さんなど経験の浅い方もいると思いますが、ハイムは多くの工程を作業環境の良い工場で行うため、高い品質を確保することができます。ユニット工法という工法を採用し、工場で作り上げたユニットを現場で積み木のように積み上げていくというものです。
工場作業のため、
・雨、風の影響がなく、明るい工場内で施工するため職人が集中しやすい環境
・屋根などの作業などは、屋根を反転させて作業のしやすい体勢で作業ができる
（現場施工では、作業のしにくい体勢で技術の低い職人が作業を行うと、品質が落ちる可能性がある）
・レーザーで測定するため、測定精度が高い
・大電力による溶接機で鉄骨を繋いでいくため、耐久性が高く地震にも安心
このようなことから、現場施工と工場での作業では、同じスキルの職人（特に経験が浅い職人）が作業した場合でも圧倒的に工場での作業の方が高い品質が期待できます。
我が家の仕様は壁面は磁器タイル、屋根はステンレス屋根を選択しています。
通常建売などで使われる壁面はサイディングが一般的で、10〜15年で塗装の塗り直しが必要となります。一般的には屋根と壁面を同時に作業を行うのですが、足場を組んでの作業となるため100〜150万程度の費用がかかります。
先日私の祖父母宅の屋根、壁面の塗装工事を行いましたが、（多少塗装以外の工事も行ったため）200万以上の費用がかかったそうです。
ハイムの磁器タイル、ステンレス屋根は基本的にメンテナンスが不要というのが大きなメリットといえます。
仮に15年ごとに150万費用がかかった場合、50年暮らそうと思うと3回塗装工事が必要となり、450万程度費用が発生します。そう考えると磁器タイル、ステンレス屋根は非常に魅力的な商品だと感じました。
外壁と外壁を繋ぐ目地の部分は傷んだら交換が必要とのことですが、足場を組まずに作業を行うことができるため、塗装工事に比べると安価にできるようです。強い西日が当たるような場所だと10年ほどで交換が必要になる場合もあるようですが、ハイムで建てた同僚は15年点検でもまだ目地交換は不要と言われたそうで、そこまで気にしなくても大丈夫なのかなと感じています。
また、ハイムの外壁は30年の保証が付いています。
過去に記事でも書きましたが、とあるHMは、うちのサイディングは30年間塗装不要です！と言っていましたが保証期間がハイムよりも短かったです。ハイムは磁器タイルを自信を持って販売していると言えると思います。
機密性や耐震性などの基本性能が高く、全館空調が他社に比べ導入日が安いなど、他にもメリットは沢山ありますが、我が家では上記の２点と③営業さんの提案力が高かったことからハイムさんでの契約に至りました。
少し長くなってしまったので、次回は今の時点で考えられるセキスイハイムのデメリットも書いていきたいと思います。
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4.ハイム契約！〜HM見積もり比較〜
こんにちは、まっちゃんです。
前回の記事で、９社のHMの中から、セキスイハイム、アキュラホーム、桧屋住宅の３社に絞りました。この3社を資金計画・仕様・プランを元にハウスメーカーを選定していくことになりました。
こちらから出した条件は下記の通りです。
・不動産屋からいただいた土地資料を元にプランを作成
・２階建
・建坪30坪強（1F15坪強）
・スキップフロアあり
・全館空調あり
・太陽光パネル（6kw以上）及び蓄電（4kw以上）あり
・玄関収納あり
３社比較した結果、金額は
セキスイハイム＝アキュラホーム＞＞桧屋住宅
と桧屋住宅が他2社より300万程度安く、ハイムとアキュラが同価格という結果となりました。
しかし、サイディング塗装の対応年数や、サッシの性能等の、40年暮らした時にかかる光熱水費、メンテナンス費を考えると、ハイム、アキュラの方が安くなるというのが率直な印象でした。
我が家は、30〜50年暮らしてトータルコストの安い住宅を目指していたため、ここで桧屋住宅は外しました。
概算見積もりの部分も多いのでかなり誤差はあると思いますが、正直ハイムは他社より4〜500万位高くなるのでは？？と思っていたので、他社と同価格程度で建てれるのであれば大手のハイムにお願いしたいということで、12月末に契約を交わすこととなりました。
次回はハイムに決めた理由、私たちの感じるハイムのメリット・デメリットなどを書きたいと思います。
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3.セキスイハイムに決めるまで②
こんにちは、まっちゃんです。
実際セキスイハイムで契約するまで、4ヶ月間様々なハウスメーカーさんを検討しました。
展示場へ足を運んだハウスメーカーだけでも、
セキスイハイム、住友林業、ヤマダホームズ、アキュラホーム、大和ハウス、一条工務店、スウェーデンハウス、トヨタホーム、アールギャラリー、桧屋住宅と９社。
12月の段階では セキスイハイム、アキュラホーム、桧屋住宅の３社での三つ巴となっていました。
３社の印象はこんな感じでした。
３社とも担当の営業さんの印象がとても良かったです。
【セキスイハイム】
・性能面で申し分なし
・保証内容も一番充実
・ステンレス屋根、磁器タイルがメンテナンスフリーなのは魅力
・大手なので価格面での不安がある
・今後メンテにかかるコストも大手価格で高めなのが不安
・規格が決まっているので建築時の制約は多い
【アキュラホーム】
・性能面でも大手に負けない性能
・サイディングは30年は塗装不要
（ただし、外壁の保証期間がハイムより短い）
・何でもでき、自由度が高い
・何でもできるが故個性に欠ける
・家事動線を考えた間取りが妻から好評
【桧屋住宅】
・展示場の間取りがリアルサイズで非常に好みだった
・桧屋住宅のみ吹付断熱（ハイムとアキュラはグラスウール16k）
・屋根も吹付断熱なので屋根裏等も自分で点検しやすい
・標準サッシの性能は他２社に劣る（他２社はアルコンガス入り）
・サイディングの塗装塗り替え頻度は10〜15年（ランニングコストが高い）
この３社に絞った段階で、私が不動産屋さんからいただいた気になる土地の資料を元に、資金計画書を作成していただくこととなりました。
この段階では、「ハイムは高そうだからアキュラさんが現実的かな？宝クジが当たったらハイムで建てようか」などと妻と話していました。
次回は資金計画書を元に、ハイムで契約するまでの流れを書きたいと思います。
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