9.土地探しの注意点
こんにちは、まっちゃんです。
今回は土地探しの注意点ついて書きたいと思います。
我が家は１階リビングが希望ですので家の方角を重要視しました。
手書きで少しわかりにくいですが解説用の図面を書きました。
AからEまで全て36坪の計算です。
A・・・・北側道路
B・・・・南側道路
C・・・・南側道路
D・・・・東側道路
E・・・・西側道路
F・・・・南側道路（旗竿地）
我が家は１階リビングが希望ですので、接する土地の方角はしっかりとチェックしました。
土地が40坪以下の場合、駐車場2台と建物を建てたら大きな庭は作れません。
図のような北側道路、東側道路、西側道路、Fのような旗竿地の場合、隣地の建物もほぼほぼ真南に住宅が建つことになりますので、冬場に１階まで日光を入れるのは絶望的といえます。
当然、吹き抜けを設ける、建物を変形させ採光するなどの方法で条件が悪い土地でも１階まで光を届けることができます。不動産業者はこのような説明をし、条件の悪い土地を売ろうとしてきますが、当然その分の建築費が高くなりますので注意が必要です。
地元の大手不動産屋の店長さんからも、予算と条件を伝えたところ、「南側道路は玄関があるのでむしろ日当たりが悪いです。北側道路の方が南側に窓を多く設置できるの日当たりがいいです。」
なんていう的外れなことを言われました。
予算が少ないことから、比較的土地価格の安い土地を売ろうとしたのかと思います。
（当然、この不動産屋に二度とお世話になることはありませんでした。）
不動産屋は土地を売るためにあの手この手で土地を売ろうとしてきます。
しっかりと条件を整理し、納得した上で購入を進めていく必要があります。
日当たりの次に重要なのが土地の間口です。
例えばCのような土地の場合、間口が6mしかありません。
これは住んでいる地域によって違うようですが、基本的に敷地境界線から50cm以上離さないと建物を建てれません。（もっと離さないといけない場合もあります。）
また、間口が狭い家の場合、限られた日当たりの良い部分に玄関が来ることとなるので注意が必要です。
そのため、我が家では南側道路で間口が6.5m以上を条件とし土地探しを行いました。
次に重要になるのが高低差です。
実は土地を探している地域（名古屋市緑区、天白区、日進市、豊明市、大府市）は高低差の多い土地で、ここが一番苦労した部分でした。
隣地の土地の方が高い場合、がけ条例というものが適用されます。
例えば隣地の方が3m高い土地の場合、建物は敷地境界線より3m離して建築しなさいというものです。
また、隣地の土地の方が低い場合は、擁壁が重要となります。
自信の土地の土が隣の土地に流れ込まないようにするためのものですが、この擁壁を組むため、外構費用が高額になるのです。
特に擁壁の高さが2mを超え、擁壁を組む範囲が広い場合、擁壁工事だけで4〜500万以上かかることもあります。
検索サイトで調べるだけでは、隣地との高低差は確認をすることができません。
ストリートビューで見ても気づかなかった高低差が、現場に行ってみると2m以上あったなんてことが何度もありました。
特に高低差のある土地は、価格が相場よりも安くなっている場合が多いため、検索サイトで調べる場合、非常にヒットしやすいため注意が必要です。
実際私が現地を見にいった物件のほとんどは高低差のある物件でした。
最後に、安い土地にありがちな条件が、要セットバックの土地です。
このような土地は前面道路が4m以下となっています。
建物を建てるには、幅4m以上の道路に2m以上接する必要があります。
前面道路が4m以下の場合は、自らの土地を道路として提供する必要が出てきます。
当然、そのような土地の場合、多くの場合車同士がすれ違うことができないような狭い道路となります。
車を頻繁に利用する人であれば、かなり不自由になることが予想されます。
これらの注意点を全て鑑み我が家の土地探しは進みました。
土地探しを進めながら改めて、前々回の記事で紹介した土地が、全ての条件が揃っていたベストな土地だったなと再認識しました。
土地探しは難航しましたが、なんとか土地が決まり、先週、無事に土地を契約してきました。
次回は結果どのような土地を購入したのか紹介していきたいと思います。
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